建筑信息模型（building information modeling）技术作为信息时代建筑业发展的新趋势有着广阔的发展前景，BIM技术已经贯穿工程项目寿命周期的各个阶段，并且在不同阶段的应用都产生了相当大的技术、管理和经济效果。

在2011年5月，住建部颁发了《2011-2015年建筑业信息化发展纲要》，把加快建筑信息模型（BIM）在工程中的应用、推动信息化标准建设作为行业发展总体目标的主要内容，并就推进BIM技术在建筑领域的应用提出了具体要求。近几年又陆续出台了一些通知及优惠政策，足以说明BIM技术随着时间的推移越来越被业主、施工方、设计院的青睐

从建筑全生命周期的角度分析，运维阶段BIM技术的开发与应用将会很大程度的提高建筑业的生产效率，以及建筑物寿命周期内经济价值最大限度的开发利用。

      1 运维阶段BIM模型的开发应用

  1.1 BIM在运维阶段的主要运维管理系统

  BIM技术的核心本质就是实现数据的交换，BIM不仅是三维建模的工具，或者说能包含对象信息的三维建模，它更重要的功能，是利用其信息交换的内核，把工程计算、建筑监测等方向结合起来，从而提高相关领域的工作效率。在建筑的不同阶段和不同参与方之间对信息的整合、共享和转换，要实现BIM竣工模型的交付以及后期运维模型的开发利用，必须在建筑的设计阶段通过BIM技术在参数化设计、可视化设计、可持续设计、多专业协同等方面的应用提高模型的设计质量、完整性和协调性。

  为了实现BIM在运维阶段的应用，就必须从项目的前期阶段引入BIM技术，从项目的规划阶段开始对项目的各个参与方进行整合，这也有利于业主从全寿命周期的角度对项目进行开发管理，可以最大限度的实现项目的经济价值。

  竣工模型交付给业主之后，在BIM模型和业主的运维管理系统之间基于IFC（工业基础类）标准实现数据对接集成的基础上，就可以对建筑物进行智慧化运营管理。按照目前BIM技术的应用程度和信息技术发展的情况，民用建筑项目可以做到以下的运维功能主要包括：设备运行管理、能源管理、安保系统、租户管理、视频监控等。三维可视化可实现快速的发现问题并及时的通知管理人员，提高运行维护管理水平！

  1.2 BIM模型运维管理的应用与开发

  要实现后期BIM模型在运维中的应用，最核心的就是实现真正的信息管理，这就需要BIM在运维管理应用之前满足下面两个条件：

  BIM模型拥有满足运维的信息；

  运维信息能够方便地被管理、修改、查询、调用。

  除此之外，还要对BIM的应用有个清晰的规划：

  如何对BIM信息进行收集；

  需要收集哪些信息；

  需要在项目的哪个阶段收集；

  由谁来进行信息收集；

  如何安排收集的组织流程；

  怎样保证动态信息的有效性和及时性；

  何种程度的BIM模型具备运维管理要求的条件；

  业主如何方便的对BIM模型进行运维管理的应用；

  业主在运维阶段使用BIM模型会不会加大成本投入。

  对于运维阶段模型信息的收集在设计阶段建模的过程中，按照LOD等级对BIM模型在不同应用层次的具体要求进行不同程度的开发，把建筑物的不同构件、设备的具体信息加入到模型之中，把建筑、结构、MEP分类建模的信息进行集成，完成设计阶段BIM模型的开发。

      在施工阶段，依据设计阶段的模型在项目的施工过程中进一步的完善和优化，把参建方和BIM服务商提交的BIM模型在施工的过程中和业主的业务和管理系统包括造价、采购，财务，ERP、项目管理系统等进行数据集成。在这两个阶段的基础上，才能做到竣工模型在运维阶段的应用。

      1.3 BIM模型运维管理中的系统架构

  本文对商业地产运维系统的架构主要是通过BIM软件平台和各个运维软件的数据对接来实现的，具体的系统架构如图1所示。无论是国外还是国内在运维阶段还没有一款比较成熟的软件来实现运维的管理应用。除了软件方面，对各软件之间信息的整合也是个难点，

  本文通过对BIM模型的细化进行新的梳理以及结合第三方软件来架构该运维系统。在该系统架构的过程中实现了IFC信息的共享接口，将BIM模型实现与运维数据库的对接；基于互联网的BIM安全访问权限机制，做到系统数据的安全性；通过终端移动设备，结合二维码和RFID接口实现运维的简便操作；以及运维信息的动态更新与关联机制。

  1.4 BIM在运维管理中的具体应用

  商业地产项目在后期运维管理阶段可分为多项系统工作，主要涉及到设施维护管理、物业租赁管理、设备应急管理以及运营评估等。

  设备的运行监控：该系统可以实现对建筑物设备的搜索、定位、信息查询等功能。在运维BIM模型中，通过对设备信息集成的前提下，运用计算机对BIM模型中的设备进行操作可以快速查询设备的所有信息，如生产厂商、使用寿命期限、联系方式、运行维护情况以及设备所在位置等。通过对设备运行周期的预警管理，可以有效地防止事故的发生，利用终端设备和二维码、RFID技术迅速的对发生故障的设备进行检修。

  能源运行管理：对于商业地产项目有效地进行能源的运行管理是业主在运营管理中提高收益的一个主要方面。基于该系统通过BIM模型可以更方便的对租户的能源使用情况进行监控与管理，赋予每个能源使用记录表以传感功能，在管理系统中及时做好信息的收集处理通过能源管理系统对能源消耗情况自动进行统计分析，并且可以对异常使用情况进行警告。

  建筑空间管理：大型商业地产对空间的有效利用和租售是业主实现经济效益的有效手段，也是充分实现商业地产经济价值的表现。基于本系统业主通过三维可视化直观的查询定位到每个租户的空间位置以及租户的信息，如租户名称、建筑面积、租约区间、租金情况、物业管理情况；还可以实现租户的各种信息的提醒功能。同时根据租户信息的变化，实现对数据的及时的调整和更新。如图2所示，BIM模型的空间管理功能。

  2 结语

  BIM技术作为信息时代建筑业发展的新趋势，已经在应用在国内外工程建筑领域，从建筑的全寿命周期来看，运维阶段BIM的应用才能更加实现它的应用价值。

  对于商业地产项目来说，以建筑物全寿命周期的角度来使用BIM技术，不仅会在设计和施工阶段实现成本节约，在建筑的运维阶段充分开发利用BIM技术的运维管理系统将会在后期的使用过程中产生更大的经济效益。

  鉴于BIM技术的重要性和建筑业向绿色、节能、智能化方向发展的趋势，以及物联网技术的发展，BIM在运维阶段的应用研究会迎来一个新的起点。